Wie er sich berechnen lässt und warum er für ein Immobilien-Investment so wichtig ist.
„Steuern“ – schon allein das Wort sorgt bei vielen für einen kalten Schauer auf dem Rücken. Denn obwohl das Thema nahezu jeden betrifft und dementsprechend wichtig ist, ist es für die meisten ein leidiges Thema. Die Gründe dafür sind einfach: das Steuersystem ist zu kompliziert, undurchsichtig und unverständlich. Dass Steuern nur Nachteile haben, ist allerdings ein Vorurteil. Denn zum Beispiel im Bereich des Immobilien-Investments lässt sich die Steuer insbesondere in der Anfangsphase sehr gut nutzen, um den Staat am eigenen Investment zu beteiligen. Gerade in der aktuellen Zeit mit hohen Zinsen und steigenden Prozentsätzen bei der Abschreibung für Mietobjekte ist das Steuerspar-Potenzial ein wichtiger Faktor.
Einzelfall entscheidend
Wie hoch ein Steuervorteil tatsächlich ist, hängt von den individuellen Voraussetzungen der Steuerberechnung im Einzelfall ab. Deshalb können die in diesem Artikel genannten Zahlen lediglich als unverbindliches Beispiel dienen. Für die folgenden Überlegungen gelten die beispielhaften Ausgangswerte, wie im Kasten aufgeführt.
Vereinfacht dargestellt
Auch wenn es nur eine Annäherung an die wahren Ergebnisse ist, lässt sich vereinfacht sagen: Jeder Euro Ausgabe sorgt bei einem Steuersatz von 42 Prozent für eine Steuerersparnis von rund 42 Cent. Andersherum sorgt jeder Euro Einnahme für eine Steuerbelastung von 42 Cent. Bei einem Steuersatz von 30 Prozent wären dies dementsprechend 30 Cent pro Euro. Die wichtigste Ausgangsgröße zur Berechnung eines Steuervorteils im Rahmen eines Immobilien-Investments ist somit die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben, in der Anfangszeit also in der Regel der Verlust. Denn gerade in der Anfangsphase übersteigen die Ausgaben meist die Einnahmen.
Einnahmen
Die Einnahmen betragen im Beispiel bei einer Monatskaltmiete in Höhe von 300 Euro pro Jahr 3.600 Euro.
Ausgaben
Die steuerrelevanten Ausgaben setzen sich aus den Darlehenszinsen, den Nebenkosten und der Abschreibung auf das Gebäude zusammen. Da es sich bei den Darlehen um ein sogenanntes Annuitätendarlehen handelt, reduzieren sich die Zinsbeträge Jahr für Jahr. Zu Beginn beträgt die jährliche Belastung rund 3.963 Euro. Die Abschreibung beträgt 2 Prozent von 100.000 Euro pro Jahr, also 2.000 Euro. Bei einem Neubau nach dem 1. Januar 2023 wären es sogar 3 Prozent oder 3.000 Euro. Zu guter Letzt ergeben sich Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Diese schlagen im Beispiel mit 960 Euro pro Jahr zu Buche.
Berechnung
Im nächsten Schritt werden die Einnahmen auf der einen und die Ausgaben auf der anderen Seite zusammengerechnet. Damit stehen im Beispiel für das erste Jahr 3.600 Euro auf der Einnahmenseite und 6.923 Euro auf der Ausgabenseite. Daraus ergibt sich ein steuerlicher Verlust in Höhe von 3.323 Euro im ersten Jahr. Dieser wird mit dem persönlichen Steuersatz multipliziert, um die jährliche Steuerersparnis zu ermitteln. Im Beispiel ergibt dies rund 1.395 Euro. Verteilt auf zwölf Monate entsteht so eine effektive Entlastung des monatlichen Budgets in Höhe von circa 116 Euro. Im Durchschnitt ergibt sich pro Monat, aufgrund der sinkenden Zinsbelastung über die ersten zehn Jahre, eine monatliche Entlastung von rund 106 Euro. Diese Summen werden tatsächlich durch das Investment eingespart und müssen dementsprechend nicht an das Finanzamt gezahlt werden. Der Vollständigkeit halber ist allerdings zu erwähnen, dass der eingesparte Betrag sich erst mit der Einkommensteuerveranlagung für das abgelaufene Jahr auswirkt.
Wo finde ich was?
Da für die Berechnung des Steuervorteils einige Zahlen nötig sind, hier ein kurzer Überblick, wo diese zu finden sind: Die monatliche Kaltmiete ist im Mietvertrag vermerkt. Der Kaufpreis einer Immobilie ist im Angebot oder im Kaufvertrag zu finden. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten stehen in der Regel in der Nebenkostenabrechnung der Hausverwaltung. Dagegen ist bei der Abschreibung etwas Rechenkunst nötig. Diese ergibt sich aus dem Kaufpreis inklusive Nebenkosten, ohne den Grundstücksanteil, multipliziert mit dem Abschreibungssatz von 2 Prozent bzw. für nach dem 1. Januar 2023 neu gebaute Mietwohngebäude von 3 Prozent. Um den persönlichen Steuersatz herauszufinden, existieren mehrere Möglichkeiten. Erster Ansprechpartner ist, sofern vorhanden, der Steuerberater. Auch Steuerprogramme liefern oft den durchschnittlichen Steuersatz. Die letzte Möglichkeit ist, den Steuersatz selbst zu ermitteln. Dazu braucht es das zu versteuernde Einkommen aus dem letzten Steuerbescheid. Mit diesem lässt sich in der Einkommensteuertabelle der Steuersatz ablesen (Grundtabelle für ledige, Splittingtabelle für Ehegatten). Wichtig ist: Der durchschnittliche Steuersatz ist entscheidend für die Berechnung. Der Grenzsteuersatz ist unerheblich.
Ausgangswerte:
Kaufpreis Wohnung: 100.000 Euro
(exklusive Anteil Grundstück, inklusive Kaufnebenkosten)
Darlehenssumme: 100.000 Euro
Darlehenszinssatz: 4 %
Tilgungssatz: 2 %
Mieteinnahmen p.a.: 3.600 Euro
Abschreibungssatz: 2 %
Nebenkosten p.a.: 960 Euro
Steuersatz: 42 %
Jährliches Bruttogehalt: 80.000 Euro
Berechnung:
Einnahmen:
Miete + 3.600 Euro
Ausgaben:
Abschreibung - 2.000 Euro
Zinsen (1. Jahr) - 3.963 Euro
Nebenkosten - 960 Euro
Verlust - 3.323 Euro
Steuersatz x 42 %
Steuervorteil (1. Jahr) 1.395 Euro
