Passives Einkommen durch Immobilien: So erzielen Sie finanzielle Freiheit
Geld verdienen, ohne dafür arbeiten zu müssen. Was klingt wie ein Traum, ist für viele unserer Kunden bereits Realität. Denn sie haben sich ein passives Einkommen durch Immobilien geschaffen. Mit der Investition in vermietete Wohnungen generieren sie Monat für Monat Mieteinnahmen. Wie unsere Kunden dorthin gekommen sind und wie auch Sie es schaffen, mit der Investition in eine Immobilie ein passives Einkommen aufzubauen, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Die Vorteile einer Investition in eine Immobilie
Es existieren viele Wege, um ein passives Einkommen zu generieren: Aktien, Kryptowährungen, Internetmarketing und Immobilien sind nur einige Beispiele. Sie alle bieten unterschiedliche Chancen bei der Rendite und bergen unterschiedliche Risiken. Die größte Sicherheit und zugleich attraktive Renditen bieten seit jeher Investitionen in Immobilien.
Warum Immobilien eine gute Quelle für passives Einkommen sind
Immobilien sind deshalb besonders gut für ein passives Einkommen geeignet, da sie als Sachwerte eine hohe Sicherheit bieten. Eine Wohnung ist ein realer Gegenstand, den Sie als Investor sehen und anfassen können. Solche Sachwerte genießen hohes Ansehen und damit bleiben ihre Werte stabil. Das investierte Kapital, das in der Regel durch die Aufnahme eines Kredits finanziert wird, ist damit sicher angelegt. Da Wohnraum insbesondere in und um deutsche Metropolen knapp ist, also die Nachfrage das Angebot übersteigt, sind die Chancen auf ein hohes passives Einkommen mit einer solchen Investition sehr groß. Die aus einer Immobilie generierte Miete sorgt für einen konstanten Cashflow.
Überblick über die Vorteile von Immobilien als Kapitalanlage
Damit bietet die Immobilie als Kapitalanlage viele Vorteile, die wir hier noch einmal kurz und kompakt zusammenfassen:
- Sicherheit eines Sachwerts
- Stabile Wertsteigerungen
- Je nach Standort: Exzellente Vermietbarkeit
- Konstanter Cashflow durch Mieteinnahmen
- Je nach Standort: Sehr hohe Mieten erzielbar
Grundlagen der Investition in eine Immobilie
Die wichtigste Grundlage für eine erfolgreiche Investition in eine Immobilie ist das Wissen. Je besser Sie sich mit dem Thema Immobilien als Kapitalanlage auskennen, desto wahrscheinlicher erreichen Sie damit Ihre finanziellen Ziele, zum Beispiel ein passives Einkommen. Als erster Schritt gilt es, die verschiedenen Arten von Immobilien sowie wichtige Begriffe und Konzepte zu kennen.
Welche Immobilienarten gibt es?
- Wohnimmobilien: Der Klassiker bei der Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage – grundsolide, sehr gut nachgefragt und bei cleverer Standortwahl mit starken Renditen. Hierbei wird eine Wohnung an einen privaten Mieter zu Wohnzwecken vermietet.
- Gewerbeimmobilien: Diese Immobilien werden an Unternehmen als Büroräume oder Ladenlokale vermietet. Häufig sind die Mietverhältnisse sehr langfristig ausgelegt. Da hier die Nachfrage nicht ganz so groß ist, besteht ein erhöhtes Risiko für Leerstände. Dennoch kann sich eine Investition lohnen.
- Ferienimmobilien: Die Vermietung eines Ferienhauses ist durch eine kurzfristige Vermietung an Privatmieter zu Urlaubszwecken gekennzeichnet. In der Regel nimmt die Verwaltung sowie die Pflege einer Ferienimmobilie mehr Zeit in Anspruch, sofern diese nicht durch einen zentralen Verwalter bzw. Vermarkter betreut wird. Dafür sind aber außergewöhnlich hohe Renditen möglich, wenn der Standort attraktiv ist. Hier ist ein besonders hohes passives Einkommen möglich.
Wichtige Begriffe und Konzepte
Cashflow
Der Cashflow zeigt das Verhältnis von Einzahlungen zu Auszahlungen bei einer Kapitalanlage. Dieser kann sowohl positiv als auch negativ sein. Zur Berechnung stehen eine direkte und eine indirekte Methode zur Verfügung. Es wird immer ein bestimmter Zeitraum betrachtet, zum Beispiel das Geschäftsjahr.
Rendite
Die Rendite bildet den relativen Ertrag einer Kapitalanlage in Prozent ab. Errechnet wird der Prozentsatz der Rendite, indem der jährliche Ertrag durch das eingesetzte Kapital bei einer Investition dividiert wird.
Leverage-Effekt
Der Leverage-Effekt beschreibt die Hebelwirkung, bei der durch Einsatz von Fremdkapital die Rentabilität einer Kapitalanlage erhöht wird. Bei einer Investition, zum Beispiel in eine Immobilie, lohnt es sich, weniger Eigenkapital und mehr Fremdkapital einzusetzen, solange dieZinskosten für ein Darlehen unter den erzielten Mieteinnahmen liegen. Dann ergibt sich durch den geringeren Einsatz von Eigenkapital eine höhere Rentabilität des Eigenkapitals.
Schritt für Schritt zur ersten Immobilie
Um mit einer Investition in eine Immobilie ein stabiles, passives Einkommen zu generieren, bedarf es einer fundierten Planung. Wie Sie Schritt für Schritt zu Ihrer ersten Immobilie gelangen und damit Ihr passives Einkommen aufbauen, erfahren Sie in diesem Abschnitt.
Finanzierung und Budgetplanung
Damit die Finanzierung für die Investition in Ihre erste Immobilie solide geplant werden kann, gilt es zunächst, das eigene Budget abzustecken. Eine wichtige Grundlage ist das Eigenkapital. Das bedeutet, zunächst muss ermittelt werden, wie hoch das Eigenkapital ist, das Sie für die Finanzierung einbringen können. Im zweiten Schritt sind die aktuellen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Diese Aufstellung in Form einer Selbstauskunft wird zum einen für die Bank benötigt, damit diese Ihre Kreditwürdigkeit prüfen kann. Zum anderen verschafft die Selbstauskunft Ihnen selbst Klarheit darüber, in welcher Höhe Sie sich eine monatliche Belastung durch die Kosten der Finanzierung leisten können. In diesem Zusammenhang ist auch die Rendite bzw. die Höhe der Miete wichtig, die Sie mit einem Objekt erzielen. Denn diese mindert Ihre monatliche Belastung durch die Finanzierung. Zugleich lässt sich mit den zusammengetragenen Zahlen die Höhe des passiven Einkommens vorab ermitteln, das durch Ihre Investition erzielt wird.
Finanzierungsplan aufstellen
Wenn die Grundlagen geklärt sind, steht als nächstes die Aufstellung eines soliden Finanzierungsplans auf dem Programm. Hier und gegebenenfalls bereits beim vorherigen Schritt ist es ratsam, professionelle Unterstützung in Anspruch zu nehmen. Banken und vor allem unabhängige Finanzdienstleister wie die DFM Deutsche Finanzmakler AG bieten hier professionelle Beratung an. So hat die DFM als fester Finanzierungspartner der DFK Group Zugriff auf unzählige Banken und findet so immer die günstigsten Konditionen für die Finanzierung Ihrer Investition in eine Immobilie. Denn es gilt, den niedrigen Zinssatz für Ihre Finanzierung zu finden, damit Sie das Darlehen möglichst schnell tilgen können. Denn je schneller die Tilgung, desto früher steht Ihnen Ihr passives Einkommen in voller Höhe zur Verfügung.
Auswahl der Immobilie
Für den Erfolg einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage sind drei Faktoren entscheidend: die Lage, die Lage und die Lage. Je attraktiver sich der Standort einer Immobilie für Mieter präsentiert, desto leichter ist ein Objekt zu vermieten und desto höher ist die erzielbare Miete. Ein guter Standort sichert also Ihr passives Einkommen ab. Was Sie genau bei der Analyse eines Standorts und dessen Auswahl beachten sollten, bevor Ihre Investition startet, erfahren Sie detailliert im Beitrag (https://dfkgroup.de/blog/immobilie-als-geldanlage-standortentscheidung-als-erfolgsfaktor)„Immobilie als Geldanlage – Standortentscheidung als Erfolgsfaktor“. (https://dfkgroup.de/blog/immobilie-als-geldanlage-standortentscheidung-als-erfolgsfaktor)
Neben dem Standort ist außerdem die Immobilie selbst wichtig. Grundsätzlich ist die Entscheidung zu treffen, ob es eine neu gebaute Immobilie oder eine Bestandsimmobilie werden soll. Darüber hinaus spielen Größe, Ausstattung und Zustand eine entscheidende Rolle bei der Auswahl Ihrer Wunschimmobilie. Denn diese nehmen Einfluss darauf, welche Mieter angesprochen werden und wie leicht oder schwer Mieter zu finden sind. Sicher ist hier die Höhe Ihres persönlichen Budgets ein begrenzender Faktor, dennoch bestehen innerhalb eines Preissegments häufig mehrere Alternativen. Berater, wie die Experten der DFK Group, unterstützen Sie dabei, die für Sie passende Immobilie zu finden, damit Sie Ihr gewünschtes passives Einkommen generieren können.
Kauf der Immobilie
Steht die Finanzierung und ist auch die Auswahl der Immobilie getroffen, geht es an den eigentlichen Kauf – die Investition beginnt. Bevor Sie dabei die Unterschrift unter den Kaufvertrag setzen, sollten Sie Ihr Wunschobjekt im Rahmen einer Besichtigung selbst in Augenschein nehmen. Dabei erhalten Sie ein erstes „Gefühl“ für das Objekt und können, gegebenenfalls mit Hilfe eines begleitenden Experten, eine abschließende Bewertung der Immobilie vornehmen. Passt dabei alles, fehlen nur noch die Wege zur finanzierenden Bank sowie zum Notar, um den Darlehensvertrag für die Finanzierung und den Kaufvertrag abzuschließen. Bei all diesen Schritten zur Investition in Ihre Immobilie steht Ihnen die DFK Group mit ihren erfahrenen Beratern gern zur Seite.
Effektive Verwaltung und Instandhaltung
Der Kauf Ihrer Immobilie ist abgeschlossen und Sie sind stolzer Eigentümer des Objekts, das Ihnen zukünftig ein passives Einkommen einbringen soll. Damit dies gelingt, stehen jetzt die Vermietung sowie die Verwaltung der Immobilie als dauerhafte Aufgaben auf der Agenda. Denn eine Investition endet nicht mit dem Kauf einer Immobilie, sondern sie beginnt erst. Für diese Phase finden Sie in diesem Abschnitt wichtige Tipps.
Mieter finden
Ähnlich wichtig wie der passende Standort bei der Auswahl der Immobilie ist die Auswahl des richtigen Mieters in der Vermietungsphase. Denn je besser dies gelingt, desto reibungsloser verläuft eine Vermietung bzw. Ihre Investition. Dabei hilft eine intensive Prüfung der potenziellen Mieter. Entscheidend ist im ersten Schritt, wie solvent ein Mieter ist. Lohnabrechnungen und ein Kontakt zum Vorvermieter geben gute Hinweise, ob ein Mieter seine Miete pünktlich zahlt. Das ist wichtig. Denn nur wenn die Miete pünktlich auf Ihrem Konto landet, generieren Sie auch ihr gewünschtes passives Einkommen.
Mietverträge richtig gestalten
Oft wird die Ausgestaltung von Mietverträgen unterschätzt. Dabei ist dies einer der wichtigsten Faktoren für das Generieren eines angemessenen, passiven Einkommens durch Mieteinnahmen. Zu Beginn eines Mietverhältnisses passt die Miete in der Regel zu den aktuellen Verhältnissen. Aber was passiert im Laufe der Jahre? Bleibt die Miete immer auf dem gleichen Niveau, schmilzt die Rendite automatisch. Dafür sorgt die Inflation. Denn für das eingenommene Geld können Sie sich als Eigentümer immer weniger leisten. Damit hier klare Verhältnisse herrschen, setzen erfahrene Vermieter auf eine Miete in Index- oder Staffelform. Beide Formen sorgen dafür, dass die Miete planmäßig steigt. Während die Steigerung bei der Indexmiete an die Inflationsrate gekoppelt ist, werden bei der Staffelmiete für die meist jährlichen Erhöhungen konkrete Beträge vereinbart. Beides hilft dabei, dass Ihre Investition über den gesamten Zeitraum attraktiv für Sie bleibt und das passive Einkommen nicht sinkt, sondern steigt.
Langfristige Mieterbindung: So geht’s!
Wenn im Mietverhältnis alles passt, haben Sie als Vermieter ein großes Interesse daran, Ihren Mieter möglichst langfristig an sich zu binden. Dabei helfen langfristige Mietverträge. Hier können bis zu vier Jahre kündigungsfreie Zeit vereinbart werden. Dies gilt dann allerdings für beide Seiten. Wichtiger ist deshalb, dass der Mieter zufrieden ist. Denn Unzufriedenheit ist einer der Hauptgründe, dass Mieter eine Wohnung kündigen und umziehen. Deshalb hier die wichtigsten Tipps, um die Zufriedenheit bei einem Mieter zu erhöhen:
- Gute Erreichbarkeit und schnelle Reaktion bei Problemen
- Regelmäßige Wartung und Instandhaltung
- Sauberkeit und Pflege des Objekts sowie seiner Umgebung
- Klare Kommunikation
- Nachvollziehbare und transparente Nebenkostenabrechnungen
Immobilienmanagement: Eigenverwaltung oder Hausverwaltung
Bei all den genannten Aufgaben stellt sich die Frage: Möchten Sie sich selbst um all dies kümmern? Fakt ist: Die Eigenverwaltung einer Wohnung nimmt viel Zeit in Anspruch und erfordert obendrein einiges an Fachwissen und Fertigkeiten. Die Alternative zur Eigenverwaltung ist die Übertragung der Aufgaben an eine professionelle Hausverwaltung. Die DFK Group verfügt mit der DFK Home GmbH über einen eigenen Verwalter. Dieser erfüllt alle Aufgaben rund um die Vermietung von der Mieterauswahl und dem Mieterwechsel über Pflege und Instandhaltung bis zu Nebenkostenabrechnungen und der Kommunikation mit dem Mieter. Da die DFK Home im Rahmen des DFK-Sorglos-Konzepts Ihre Wohnung für zehn Jahre fest anmietet, erhalten Sie außerdem zuverlässig Ihre Miete – egal ob die Wohnung tatsächlich vermietet ist oder nicht. Einfacher kann eine Investition in eine Immobilie kaum sein.
Fazit: Dein Weg zu passivem Einkommen
Ein passives Einkommen über die Vermietung einer Immobilie zu erzielen, ist ein lohnendes Ziel auf dem Weg zu finanzieller Freiheit und zu einer gesicherten Altersvorsorge. Der wichtigste Schritt ist dabei, sich für diesen Weg der Kapitalanlage zu entscheiden. Danach geht bei der Investition in eine Immobilie alles seinen geregelten Gang: Budgetplanung, Finanzierung, Auswahl der Immobilie und zum Schluss der Kauf.
Schritt für Schritt zu langfristigem Erfolg
Damit die Investition langfristig für ein passives Einkommen sorgt, sind einige Dinge zu beachten. Dies beginnt bei der soliden Planung und Aufstellung der Finanzierung, geht über die der Wahl eines attraktiven Standorts sowie die Auswahl eines passenden Mieters und endet bei der angemessenen Verwaltung des Objekts. Wenn alle Anforderungen erfüllt sind, können Sie mit einer attraktiven Rendite, einem positiven Cashflow und regelmäßigen Einnahmen über die Miete rechnen.
Der Weg zu Ihrer ersten Immobilie ist kürzer als Sie denken
Sie glauben, all die genannten Schritte überfordern Sie und eine vermietete Immobilie zu besitzen, liegt für Sie in weiter Ferne? Unsere Erfahrung zeigt: Ihre erste Immobilie ist näher und der Weg dorthin ist kürzer, als Sie denken. Gehen Sie einfach den ersten Schritt und lassen Sie sich von einem unserer erfahrenen Berater die Welt des passiven Einkommens mit Immobilien zeigen. Mit unserem Programm „Immobilieninvestitionen zugänglich für jeden“ und unserem Sorglos-Konzept haben wir schon hunderte Kunden zu glücklichen Eigentümern einer vermieteten Immobilie gemacht. Dabei begleiten wir Sie bei jedem Schritt auf dem Weg zur Investition in Ihre erste Immobilie und bleiben auch nach dem Kauf an Ihrer Seite. Nutzen Sie die Chance, dank des passiven Einkommens Geld zu verdienen, ohne dafür arbeiten zu müssen. Buchen Sie gleich einen unverbindlichen Beratungstermin. Wir freuen uns auf Sie!
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Ihr DFK-Team
