„Wir sind noch über Jahre gut ausgelastet und können so auf gute Gelegenheiten warten.“
Valeri Spady, Gründer und Vorstandsvorsitzender der DFK Construction AG, berichtet über die Anfänge in der Baubranche und warum sein Unternehmen auch in Krisenzeiten unvermindert weiterbaut.
Vor genau 20 Jahren gründete Valeri Spady die DFK Deutsches Finanzkontor AG. Die Muttergesellschaft der heutigen DFK Group ist die Heimat des bewährten Drei-Säulen-Konzeptes und bildet das Dach für alle Unternehmen der DFK. So auch für die DFK Bau GmbH, die in diesem Jahr in die DFK Construction AG umgewandelt wurde und ihr zehnjähriges Bestehen feiert. Wir haben dies zum Anlass genommen, um Valeri Spady, den Vorstandsvorsitzenden der DFK Group, zur aktuellen Entwicklung der DFK und der DFK Construction zu befragen.
Herr Spady, vor 20 Jahren wurde die DFK Deutsches Finanzkontor AG gegründet. Während dieser Zeit hat die DFK ihre Leistungsversprechen stets eingehalten, Verträge erfüllt und wird deshalb zu Recht im unabhängigen Kreditrating äußerst positiv bewertet. Wie hat es die DFK geschafft, trotz Krisen und anderen Widrigkeiten, diese positive Entwicklung zu nehmen?
Der wichtigste Grund ist, dass wir vor 20 Jahren auf die Immobilie als Grundlage für unsere Produkte gesetzt haben. Sie bietet für unsere Kunden und für uns die größte Sicherheit und zugleich attraktive Renditen. Der zweite wichtige Grund ist, dass wir seit der Anfangszeit auf langfristige Kundenbeziehungen setzen. Dazu ist es unabdingbar, Versprechen einzuhalten und Zahlungsverpflichtungen pünktlich nachzukommen. Deshalb haben wir immer alles darangesetzt, diese beiden Punkte ohne Ausnahme zu erfüllen. Dies ist uns bis heute gelungen. Unsere Kunden honorieren dies durch ihr Vertrauen und ihre Treue.
In diesem Jahr wird zeitgleich die DFK Bau GmbH 10 Jahre alt. In diesem Rahmen wird diese in die DFK Construction AG umgewandelt. Wie kam es überhaupt dazu, dass die DFK Group als Finanzdienstleister in die Baubranche eingestiegen ist?
Das war im Grunde die Lösung für ein Problem. Nach der Finanzkrise 2008 erlebte die Immobilienbranche große Turbulenzen. In anderen Ländern brach der Immobilienmarkt komplett zusammen. Deutschland war ebenfalls betroffen.Der Markt blieb aber vergleichsweise stabil, da die Banken in den Jahren des Immobilienbooms in der Bewertung von Immobilien eher zurückhaltend blieben. Vor allem in B-Lagen, in denen wir uns vorwiegend bewegten, waren die Objekte oft sogar unterbewertet. Unser Geschäftsmodell war der Kauf größerer Wohnblöcke und deren Sanierung, Teilung sowie der Weiterverkauf der einzelnen Wohnungen.Unseren Gewinn erzielten wir aus den guten Einkaufsmöglichkeiten. Durch die Krise 2008 haben immer mehr Investoren den stabilen deutschen Markt ins Visier genommen. Als dann auch noch die vielen Kleinanleger in Deutschland kaum noch Zinsen für ihr erspartes Geld bekamen und ebenfalls vermehrt in Immobilien investierten, verschwand die kleine Marktlücke, in der wir uns bewegten, vollständig.
Wie haben Sie darauf reagiert?
Da wir den Trend sehr früh erkannt haben, haben wir zeitig nach Auswegen gesucht. Dabei erschien es uns am zielführendsten, die Immobilien für unser erfolgreiches Konzept selbst zu bauen. So gründeten wir 2013 die DFK Bau GmbH, mit der wir 2014 starteten. Das war am Ende der Rettungsanker für das Fortbestehen und die positive Entwicklung der DFK Group.
Wie verlief der Start in die Baubranche?
Wir sind zunächst mit Einfamilien- und Doppelhäusern gestartet. In dieser Zeit habe ich persönlich das Bauen gelernt. Wir hatten zwar fachkundiges Personal und haben damit qualitativ hochwertige Immobilien gebaut, aber in der Organisation, der Finanzplanung eines Neubaus und in der Gestaltung der Prozesse haben wir viel Lehrgeld bezahlt. Dieser Lernprozess hat uns damals viel Geld gekostet, aber er war enorm wichtig. Denn unser Ziel war es, ein fertiges Produkt anzubieten, bei dem für die Kunden keine bösen Überraschungen in Form zusätzlicher Kosten lauern.
Wie haben Sie Komplettlösungen zum Festpreis realisiert?
Wir mussten einfach alles bedenken, von einer eingerichteten Küche über die Pflanzen im Garten bis zur letzten Leuchte. Da ich davon keinerlei Ahnung hatte, habe ich fachkundiges Personal gesucht. Allerdings war es nicht leicht, Mitarbeiter zu finden, die einen absolut fertigen Bau komplett mit allen Gewerken im eigenen Haus herstellen können. Wir haben in dieser Zeit Fehler gemacht, die für den Lernprozess aber wichtig waren. Dabei sind die Auswirkungen der Fehler nie zu Lasten unserer Kunden, sondern immer zu unseren Lasten gegangen.
In welchen Bereichen unterscheidet sich die DFK von anderen Bauanbietern?
Grundsätzlich arbeiten wir bei der DFK Construction wie ein Generalunternehmer. Der große Unterschied ist, dass wir die für einen Bau benötigten Gewerke selbst abdecken. Typisch wäre, die verschiedenen Gewerke auszuschreiben und die Arbeiten an Subunternehmer zu vergeben. Beim Generalunternehmer bleibt dann nur noch die Bauüberwachung übrig. Wenn ich als Projektentwickler einen Generalunternehmer beauftrage, wird der Bau deutlich teurer –bis zu 30 bis 40 Prozent. Deshalb war es uns wichtig, alles selbst abzudecken, um unsere Immobilien zu marktfähigen und für die Kunden attraktiven Preise anbieten zu können.
Wie ist die DFK Construction aktuell aufgestellt?
Wir beschäftigen rund 300 Mitarbeiter auf den Baustellen und im Büro. Auch dies unterscheidet uns von Mitbewerbern. Denn es ist eine ganz andere Herausforderung, ein Unternehmen mit 300 Mitarbeitern zu führen, als ein Unternehmen mit lediglich zehn Projektleitern plus kaufmännische Abteilung. Hinzu kommt, dass wir erfolgreich mit sehr vielen Angestellten aus dem Ausland arbeiten. Wir müssen also komplett eingerichtete Unterkünfte stellen, was uns zugleich zu einer Art Beherbergungsunternehmen macht. Zu guter Letzt unterhalten wir einen riesigen Fuhrpark mit circa 100 Fahrzeugen und dementsprechend auch eine eigene Werkstatt.
Ist dieser interne Aufwand wirklich notwendig, wenn vieles auch ausgelagert werden könnte?
Ich sage, auf jeden Fall Ja! Der gesamte Aufbau unserer Organisation hat uns sicher durch die Corona-Zeit und die Krise durch den Krieg in der Ukraine gebracht. Als in diesen Zeiten viele Unternehmen alles zurückgefahren oder gestoppt haben, konnten wir in fast unverminderter Geschwindigkeit weitermachen. Auch den enormen Preisanstieg im Bereich des Baumaterials konnten wir sehr gut abfedern. Dies ist zwingend nötig, denn die alte Welt, wie wir sie vor dem Krieg kannten, wird es nicht mehr geben. Die Produktionen in der Ukraine werden noch lange ausfallen, die Rohstofflieferungen aus Russland werden nicht wieder aufgenommen und die günstige Energie aus Osteuropa gibt es auch nicht mehr. Wir haben das positiv und negativ zu spüren bekommen. So sind unsere eigenen Produktionen in der Ukraine ausgefallen.
Und was waren die positiven Auswirkungen?
Zunächst war es für uns positiv, auch wenn das Wort in diesem Zusammenhang natürlich überhaupt nicht passt, dass viele Arbeitskräfte aus der Ukraine zu uns gekommen sind. Diese sind nicht nur gut ausgebildet, sondern zeigen auch einen hohen Arbeitseinsatz. Hier haben wir den Vorteil, dass viele unsererFührungskräfte ukrainisch oder russisch sprechen. So sind wir in der Lage, die Mitarbeiter aus Osteuropa gut aufzunehmen und sie auf den Baustellen sicher zu führen. Hätten wir diese Arbeitskräfte nicht gehabt, wären nicht nur bei uns, sondern bei vielen anderen die Baustellen zusammengebrochen. Gefühlt hätten wir mit deutschen Mitarbeitern nicht mal 20 Prozent unseres Personalbedarfs auf Baustellen decken können.
Die DFK Construction führt ihre Projekte im Gegensatz zu vielen anderen Bauunternehmen bis heute in unverminderter Geschwindigkeit weiter. Welche Maßnahmen mussten Sie ergreifen, um den steigenden Materialpreisen, steigenden Zinsen und ausfallenden Förderungen entgegenzuwirken?
Zunächst haben wir unsere Prozesse maximal beschleunigt. Denn je weniger Zeit wir für einen Neubau benötigen, desto geringer die Finanzierungskosten. So haben wir eines unserer großen Projekte in Norderstedt in einer Rekordzeit von zwölf Monaten fertiggestellt. Viel schneller geht es nicht. Neben der Beschleunigung haben wir eine zentrale Konzerneinkaufsgesellschaft gegründet. Die DFK Trade sorgt dafür, dass wir, wo immer es geht, direkt bei den Produzenten einkaufen. Dabei haben wir unglaubliches festgestellt: Die Aufschläge betragen zwischen der Produktion und dem Großhandel bis zum Dreifachen. Das ist schon fast kriminell.
Was bringt die eigene Einkaufsgesellschaft?
Sie erreicht viel bessere Einkaufskonditionen, so dass wir auf einigen Baustellen Werte bei den Selbstkosten erzielen, die nur noch zehn Prozent über denen aus 2020 liegen. Und das ist noch nicht das Ende. Denn wir sind auch dazu übergegangen, nicht pro Baustelle Material einzukaufen, sondern für mehrere Baustellen und möglichst für einen langen Zeitraum im Voraus. Bis dato haben wir im bewährten System, mit just-in-time-Lieferungen, gearbeitet. Dieser Service mit heute bestellen und morgen auf der Baustelle kostet aber Unmengen an Geld. Inzwischen haben wir unsere Einkaufsgesellschaft gesplittet, in Logistik und Einkauf.
Wie funktioniert diese Aufteilung und was bringt sie?
Die Logistik sorgt dafür, dass Material pünktlich auf die Baustellen geliefert wird. Der Einkauf handelt die Preise weit im Voraus aus. Das bedeutet zwar, dass die Bauleiter weiter vorausdenken müssen, aber es lohnt sich. Wir vergleichen nicht mehr soviel, sondern erreichen unsere Preise durch andere Mittel.Ein Beispiel: Wenn wir einen Wasserhahn benötigen, dann benötigen wir einen Wasserhahn. Ob dieser von Hans Grohe stammt oder von irgendeinem anderen Hersteller, spielt keine Rolle. Er muss nur unseren Anforderungen an die Qualität, Funktionalität und Preis entsprechen.
Könnten Sie dies näher erläutern?
Ja, anhand eines Beispiels: So ziemlich jeder kennt Aldi. Man weiß, da gibt es günstig Zucker, Mehl und Milch. Es gibt zwar nur eine Sorte, aber es ist günstig und die die Qualität passt. Das macht den Einkauf einfach.In anderen Supermärkten gibt es zig verschiedene Sorten und dazu sind oft die teuren Produkte auf Augenhöhe und die günstigen ganz unten im Regal. Wir müssen uns also bücken. Dieses Bücken ist zwar anstrengend, spart aber 30 bis 40 Prozent der Kosten. Im übertragenen Sinne haben wir angefangen, uns zu bücken. Wir haben der Bequemlichkeit den Kampf angesagt. Dafür haben wir eine neue Bequemlichkeit geschaffen. Denn wenn heute ein Meister eine Steckdose bestellt, dann ist es immer die gleiche Steckdose.Jetzt könnte man sagen, das ist doch selbstverständlich. Aber das ist es nicht. Denn in unserer Welt regiert die Bequemlichkeit.
Warum haben Sie ihren Fokus gerade auf das Material gerichtet?
Die DFK Construction macht 30 Mio. Euro Umsatz, davon sind 20 Mio. allein Material. Wenn wir es richtig anstellen, gibt uns dieses Volumen eine gewisse Macht im Einkauf. Wir bauen mehr als 10.000 Quadratmeter Wohnfläche im Jahr. Das bedeutet, wenn wir Vinyl einkaufen, geht es nicht um 100 oder 1.000 Quadratmeter, sondern um 10.000. Wenn unser Einkäufer dann für ein Jahreskontingent einkaufen geht, ist das etwas anderes, als wenn er für eine Wohnung 50 Quadratmeter Vinyl einkauft.
Was ist das Ziel all dieser Maßnahmen?
Wenn wir alle unsere Optimierungen durchgeführt haben, sollten wir wieder bei den Preisen von vor der Coronazeit angekommen sein. Das macht uns dann am Markt, getreu unseres Mottos, wieder einzigartig.Sicher bedeutet dies für das Team eine große Umstellung sowohl in der täglichen Arbeit als auch im Mindset. Denn nicht vorausschauend zu planen, ist viel bequemer, als im Voraus an alles denken zu müssen. Deshalb suchen wir vor allem „Reiseleiter“ für unser Team.
Reiseleiter? Was ist damit gemeint?
Die gesamte Menschheit lässt sich in zwei Gruppen aufteilen – Touristen und Reiseleiter. Touristen sind fremdbestimmt und Reiseleiter sind selbstbestimmt. Wie in der Reisebranche gibt es auch in der gesamten Bevölkerung deutlich mehr Touristen als Reiseleiter. Und wir suchen verstärkt Reiseleiter. Diese denken mit, planen vorausschauend und übernehmen Verantwortungfür andere.Aktuell suchen wir vor allem Personal im Bereich der Projektleitung. Und da sind Reisleiter einfach die ideale Besetzung.
Wie sehen Sie die DFK Construction für die Zukunft gerüstet?
Ich bin sehr optimistisch. Wir sind sehr gut aufgestellt und haben unsere Potenziale, insbesondere in der Materialbeschaffung und in den Prozessen, noch gar nicht vollständig ausgeschöpft. Ich glaube an unsere innere Stärke und unsere Einzigartigkeit. Unser größter strategischer Vorteil ist, dass wir Grundstücke einkaufen können, aber es nicht müssen. Denn unsere aktuellen Projekte, bzw. der bereits eingekaufte Vorlauf, füllen unsere Auftragsbücher noch über Jahre. Wir haben in den vergangenen zwei Jahren kein einziges Grundstück gekauft und sind trotzdem gut versorgt.
Welche Projekte haben Sie noch in der Pipeline?
Aktuell haben wir noch circa zweieinhalb Jahre in Peine zu tun. Gleiches gilt für Bad Rodach. Dann verfügen wir über zwei noch nicht begonnene, große Projekte in Duisburgmit insgesamt 40.000 Quadratmetern Wohnfläche sowie über ein größeres Projekt in Damp Hinzu kommen weitere kleinere Projekte in Hamburg, Bad Kissingen und Schleswig. Wir sprechen insgesamt über ein Volumen von knapp 100.000 Quadratmetern Wohnfläche. Das bringt uns in die komfortable Situation, nicht einkaufen zu müssen, aber es durch eine gute Ausstattung mit Eigenkapital jederzeit zu können, sobald sich eine gute Gelegenheit ergibt.
Vielen Dank für das Gespräch!
