Immobilien Kaufen als Kapitalanlage: Wie die DFK Group in der Preisgestaltung das Angebot der Konkurrenz übertrifft
„Eure Wohnungen sind im Vergleich zu anderen Anbietern viel günstiger.“ Diesen Satz hören wir sehr häufig, wenn Kunden bei uns eine Wohnung als Kapitalanlage erwerben. Und tatsächlich haben unsere Recherchen ergeben, dass die Preise für unsere Immobilien häufig unter denen der Mitbewerber liegen. Aber woran liegt das? Wir haben uns dieses Thema genau angesehen und die Ergebnisse daraus für Sie zusammengefasst. Denn eines ist klar: Je geringer der Preis für den Kauf einer Immobilie, desto mehr Rendite lässt sich mit einer Investition erzielen und desto attraktiver ist die Immobilie als Kapitalanlage.
Immobilienmarkt aktuell
Aktuell liegt der Immobilienmarkt brach, sowohl im Bereich der Kapitalanlage als auch für Selbstnutzer. Die Gründe sind schnell gefunden: hohe Zinsen, die Preise für einen Kauf liegen trotz leichtem Preisrückgang noch immer auf einem hohen Niveau, steigende Kosten am Bau und der Neubau ist komplett eingebrochen. Vor allem der letzte Punkt ist entscheidend: Wenn das Angebot an Neubauwohnungen zurückgeht, steigen die Preise. Dies hat auch Auswirkungen auf die Rendite.
Viele warten beim Kauf einer Immobilie ab
Zwar ist auch die Nachfrage gesunken, aber der Wunsch vieler Menschen nach Immobilien sowohl zur Selbstnutzung als auch zur Kapitalanlage ist ungebrochen. Allerdings warten viele darauf, dass sich vor allem die Zinsen wieder nach unten bewegen, um höhere Renditen zu erzielen. Ob damit zu rechnen ist und welche weiteren Trends aktuell für den Immobilienmarkt im Bereich der Kapitalanlage zu erwarten sind, zeigen wir im Beitrag „Trends im Immobilienmarkt 2024: Wie entwickeln sich Mieten, Zinsen, Bau- und Immobilienpreise?“. Eine der Erkenntnisse daraus:
Investitionen in Immobilien lohnen sich auch beim aktuellen Zinsniveau!
Kunden müssen sich die Immobilien leisten können
Grundsätzlich ist die Immobilie als Kapitalanlage und Altersvorsorge eine attraktive Alternative. Aber wie bei allen Konsumgütern ist der Preis ein entscheidender Faktor, damit Kundeninvestieren. Denn der Kaufpreis bestimmt die Rendite. Deshalb ist eine passende Preisgestaltung für den Erfolg eines Immobilienunternehmens ganz entscheidend. Denn natürlich müssen sich die Kunden die Immobilien zur Kapitalanlage leisten können. Damit die DFK Group die Gestaltung der Preise für den Kauf bei den Anlageimmobilien in der eigenen Hand behält, haben wir in den vergangenen Jahren einiges verändert.
DFK bedeutet: Alles aus einer Hand
Zunächst haben wir die Grundlagen dafür geschaffen, dass wir die komplette Wertschöpfungskette einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage selbst abbilden können. Dazu haben wir Unternehmen gegründet, hochqualifizierte Mitarbeiter eingestellt und sichere Netzwerke aufgebaut. Damit ist es uns gelungen, von der Planung über den Bau und den Verkauf bis zur Verwaltung alles unter einem Dach zu vereinen. Zur Finanzierung steht mit der DFM Deutsche Finanzmakler AG ebenfalls ein fester Partner bereit. Alles aus einer Hand und Unabhängigkeit sind die großen Stichwörter.
Größter Schritt: Wir bauen selbst
Einer der größten Schritte in die Unabhängigkeit war die Gründung unseres eigenen Bauunternehmens. Im Jahr 2013 entstand die DFK Bau GmbH. Seitdem bauen und sanieren wir unsere Anlageimmobilien in Eigenregie. Dies hat gleich mehrere Vorteile. Zunächst können wir damit sicherstellen, dass die Qualität unserer Immobilien genau unseren Vorgaben entspricht. Denn die Errichtung und die Kontrolle liegen bei uns. Außerdem haben wir den entscheidenden Faktor in Bezug auf die Höhe des Preises für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage selbst in der Hand: Die Baukosten!
Unabhängigkeit beim Bau unserer Immobilien
Da wir die Errichtung der Anlageimmobilien über die DFK Bau GmbH unter unserem Dach haben, können wir den Bereich der Materialbeschaffung selbst steuern. Wie wichtig dieser Punkt für die Gestaltung des Kaufpreises und am Ende auch für die Rendite unserer Anleger ist, haben vor allem die Coronazeit und der Ukrainekrieg gezeigt. Denn die Preise für Baustoffe sind aufgrund der beiden Ereignisse enorm gestiegen und haben den Bau sowie die Sanierung von Immobilien extrem verteuert. In dieser Zeit haben wir Strategien implementiert, um ohne Abstriche bei der Qualität weiterhin Baumaterial zu guten Preisen zu erhalten.
1.Lieferketten optimieren
So haben wir begonnen, direkt bei Herstellern zu kaufen. Bei vielen Produkten benötigen wir deshalb keine Zwischenhändler mehr, womit ein Faktor für die Steigerung von Baustoffpreisen und den Bruch von Lieferketten ausgeschlossen werden kann. Darüber hinaus haben wir eigene Lieferketten aufgebaut. Dabei und bei der Suche nach zuverlässigen Herstellern haben uns unsere starken Netzwerke weitergeholfen. Wir sind heute bei den meisten Produkten in der Lage, bei verschiedenen Herstellern in ganz Europa gute Konditionen auszuhandeln. Dabei haben wir uns bei den Herstellern von Baustoffen für unsere Immobilien als verlässlicher Kunde etabliert. Zu guter Letzt kaufen wir die Fenster für unsere Häuser direkt vom Hersteller und montieren diese selbst.
Mit der Kontrolle über die Lieferketten und zum Teil bis in die Herstellung gelingt uns aber nicht nur eine moderate Preispolitik. Zugleich haben wir direkten Einfluss auf die Produktqualität. Denn hier stellen wir hohe Ansprüche an Baustoffe, Materialien und Bauteile für unsere Immobilien. Dies tun wir aus gutem Grund: Die Qualität ist ein wesentlicher Faktor, ob die Kunden – also die Anleger – sowie im weiteren Verlauf die Mieter mit unseren Immobilien zufrieden sind. Da wir auf langfristige Kundenbeziehungen setzen, können wir uns alles andere als die höchste Qualität bei unseren Anlageimmobilien zur Kapitalanlage nicht erlauben.
Vorteile auf einen Blick: Niedrige Kosten für das Material und hohe Produktqualität = exzellente Kundenzufriedenheit
2. Lagerhaltung einführen
Ein immens wichtiger Faktor für unsere moderate Gestaltung der Kaufpreise ist neben sicheren Lieferketten auch die Lagerhaltung. Hier haben wir unsere Kapazitäten in den vergangenen Jahren deutlich vergrößert. So haben wir neue Lagerhallen gebaut und angemietet. Dadurch konnten wir unsere Lagerfläche weit mehr als verdoppeln.
Die größeren Lagerflächen geben uns die Möglichkeit, beim Kauf von Material flexibler auf Preisveränderungen zu reagieren. Damit können wir günstige Angebote deutlich effektiver nutzen und damit die Kosten für den Bau sowie die Sanierung unsere Immobilien nachhaltig senken. Zugleich sorgen wir mit unserem großen Lager dafür, dass unsere Baustellen nicht durch Materialmangel, unterbrochene Lieferketten oder Rohstoffmangel in der Produktion ins Stocken geraten. Denn auch die Termintreue bei der Fertigstellung unserer Immobilien ist für uns ein wichtiger Faktor für die Zufriedenheit unserer Anleger.
Vorteile auf einen Blick: Günstige Angebote nutzen und kein Materialmangel auf den Baustellen
3. Weniger Subunternehmer
Der letzte große Punkt im Bereich des Baus unserer Immobilien ist die Vereinigung sämtlicher Gewerke unter unserem Dach. Wir haben Stück für Stück dafür gesorgt, dass wir nahezu alle Arbeitsschritte von der Planung bis zur Ausführung auf einer Baustelle selbst ausführen können. Dazu haben wir fachkundige Mitarbeiter eingestellt, Abteilungen gebildet und bilden unsere Mitarbeiter regelmäßig fort. Bei den wenigen Arbeiten, die wir noch an Fremdfirmen vergeben, haben wir feste Partner. Diese strategischen Partnerschaften sind über Jahre gewachsen und von großem Vertrauen geprägt.
Die Unabhängigkeit von Subunternehmern ist vor allem für schnelle und gut geplante Abläufe auf den Baustellen wichtig. Denn wir können selbst die Arbeitskräfte disponieren und Prioritäten festlegen. Das sorgt für günstigere Preise, da Steigerungen der Kosten durch Zeitverzögerungen nahezu komplett ausgeschlossen werden können. Hinzu kommt, dass wir die Qualität der ausgeführten Arbeiten an unseren Immobilien besser im Blick haben und beeinflussen können.
Vorteile auf einen Blick: Weniger Zeitverzögerungen und höhere Qualität unserer Immobilien
Der große Unterschied: Verkauf und Verwaltung liegen bei uns
Neben dem Bau haben wir die Preisgestaltung für unsere Immobilien zur Kapitalanlage auch im Verkauf und in der Verwaltung selbst in der Hand. Damit heben wir uns endgültig von den meisten anderen Immobilienunternehmen ab. Denn oft vertreiben die Mitbewerber die Immobilien lediglich, aber sie bauen sie nicht selbst und verwalten sie auch nicht. So wollen bei anderen Angeboten in jedem Glied der Wertschöpfungskette alle ein „Stück vom Kuchen“ abbekommen. Jeder möchte also für sich seinen Gewinn erzielen. So wird eine Immobilie in jedem Schritt teurer. Die DFK Group dagegen ist als großes Ganzes zu betrachten. Wir erzielen unseren Gewinn genau einmal und können damit unsere Immobilien auf einem niedrigeren Preisniveau halten als andere.
Flexible Reaktionen auf die Marktentwicklung
Hinzu kommt, dass wir immer die Marktentwicklung im Auge behalten und flexibel darauf reagieren. So haben wir in der Vergangenheit immer wieder Programme aufgelegt, um den Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung für unsere Kunden attraktiv zu gestalten. Einige dieser Maßnahmen zielten auf eine Entlastung beim benötigten Eigenkapital ab, andere auf eine Abschwächung des gestiegenen Zinsniveaus über die Vermietungszeit. Hier setzen wir alle Hebel in Bewegung, damit unsere Kunden durch eine attraktive Rendite ihre Altersvorsorge über eine Immobilie als Kapitalanlage zu jeder Zeit umsetzen können.
Kundenentlastung beim benötigten Eigenkapital
Konkret haben wir in der Vergangenheit bei ausgewählten Projekten die Grunderwerbsteuer für unsere Kunden übernommen. Dies senkt die Höhe des benötigten Eigenkapitals für den Erwerb einer Immobilie erheblich. Damit haben wir diversen Kunden die Möglichkeit eröffnet, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, bei denen ansonsten die Finanzierung aufgrund zu geringen Eigenkapitals gescheitert wäre.
Strategie „Miete = Zins“ gleicht gestiegene Zinsbelastung aus
Darüber hinaus haben wir in Zeiten hoher Finanzierungszinsen die Strategie „Miete = Zins“ aufgelegt. Da wir mit unserem hausinternen Hausverwalter MIAG GmbH die Wohnungen unserer Kunden auf zehn Jahre anmieten, erhalten unsere Kunden über diesen Zeitraum eine vorab festgelegte Miete. Diese haben wir für bestimmte Zeiträume und bestimmte Objekte per Zuschuss auf die Höhe der Zinsbelastung nach oben angepasst. Dadurch ergeben sich höhere Renditen für unsere Anleger.
Höhere Rendite des eingesetzten Eigenkapitals
Beide Maßnahmen erhöhen die Eigenkapitalrendite und eine hohe Rendite des Eigenkapitals bedeuten bei einer Immobilie: Sie wird effektiv genutzt, um Gewinne zu erzielen, gemessen am investierten Eigenkapital. Sowohl eine höhere Miete durch „Miete = Zins“, als auch ein vermindertes Eigenkapital durch die Übernahme der Grunderwerbsteuer steigern damit die Rendite. Mit der folgenden Formel lässt sich die Rendite für das eingesetzte Eigenkapital berechnen. Dabei sind alle Positionen als Jahressummen anzugeben. Die Position „Kosten“ beinhaltet: nicht umlagefähige Nebenkosten, zu zahlende Zinsen und die erstatteten bzw. zu zahlenden Steuern.
Mieteinnahmen / Kosten
= Differenz
Differenz / eingesetztes Eigenkapital X 100
= Eigenkapitalrendite
Welche Programme aktuell bei uns laufen, erfahren Sie in einem kostenlosen und unverbindlichen Beratungsgespräch an einem unserer Standorte im Bundesgebiet oder online.
Zusammenfassung und Fazit
Rückblickend lässt sich festhalten, dass unsere Strategie, die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilie unter dem Dach der DFK Group abzubilden, der wichtigste Schritt war, um dauerhaft eine moderate Gestaltung der Kaufpreise für unsere Produkte zu ermöglichen. Mit der DFK Bau als unserem eigenen Bauunternehmen haben wir die Kosten im Bereich Bau weitestgehend selbst in der Hand. Eigene Lieferketten, ein großes Lager und zum Teil eigene Herstellung von Bauteilen senken die Kosten für Rohstoffe und Baumaterial erheblich. Davon profitieren unsere Kunden, denn der Preis für den Kauf einer Anlageimmobilie sinkt.
Rundum-Betreuung und gleichgerichtete Interessen mit unseren Kunden
Dazu betreuen wir unsere Kunden über den kompletten Zyklus eines Immobilieninvestments. Dies führt unter anderem dazu, dass wir gleichgerichtete Interessen mit unseren Anlegern verfolgen. Denn wir mieten die Immobilien fest für zehn Jahre von unseren Kunden an. In dieser Zeit erhalten unsere Anleger nicht nur sicher jeden Monatihre Mieten, egal, ob die Wohnung tatsächlich vermietet ist oder nicht, sondern wir kümmern uns auch um alles: von Mieterwechseln über die Kommunikation mit Mietern bis zu Reparaturen und Wartung. Da wir somit ein eigenes Interesse daran haben, die Wohnungen gut vermietet zu bekommen, achten wir darauf schon von Beginn an. Mit intensiven Standortanalysen und hochqualitativen Immobilien stellen wir sicher, dass die Wohnungen für Mieter hochattraktiv sind. Bei den Planungen eines Projekts gehen wir immer davon aus, ob wir die Wohnung auch auf eigene Rechnung gut vermieten könnten.
Ausblick: Optimierung durch Digitalisierung
Für die Zukunft planen wir alle Bereiche unserer DFK Group weiter auszubauen und zu optimieren. Vor allem die Digitalisierung ist hierbei ein großes Thema. Damit möchten wir unsere Prozesse weiter verschlanken, um unsere moderate Gestaltung der Kaufpreise in den kommenden Jahren fortsetzen zu können. Für die Zukunft sehen wir uns insgesamt sehr gut gerüstet. Denn während viele andere in der nahen Vergangenheit ihre Bauprojekte gestoppt oder ganz aufgegeben haben, haben wir in unveränderter Geschwindigkeit weitergebaut. Damit haben wir sichergestellt, aktuell und in Zukunft attraktive Immobilien zur Kapitalanlage oder zur Selbstnutzung für unsere Kunden bereitstellen zu können.
Weitere Infos im Netz oder in der persönlichen Beratung
Wenn Sie mehr über die Vorteile des DFK-Immobilienkonzepts „Investiere in Deins“ erfahren möchten, finden Sie die Informationen dazu in dem Beitrag „Maximale Sicherheit und höchste Qualität“. Möchten Sie unser Konzept und unsere Anlageimmobilien „live“ erleben, empfehlen wir eine persönliche Beratung. Diese ist nicht nur kostenlos, sondern auch absolut unverbindlich. Im Rahmen der Beratung prüfen wir mittels unseres Finanzkompass Ihre Finanzsituation. Dabei ermitteln unsere erfahrenen Berater Einsparpotenziale und beleuchten auch Ihre bereits getätigten Geldanlagen. Vereinbaren Sie gleich eine persönliche Beratung an einem unserer Standorte im Bundesgebiet oder online! Wir freuen uns auf Sie!
Ihr DFK-Team
