Lage, Lage, Lage – wenn es um das Investieren in eine Immobilie geht, wird dies von allen Experten als wichtigster Erfolgsfaktor genannt. Doch welche Kriterien entscheiden darüber, ob der Standort einer Wohnung für eine Investition in eine vermietete Immobilie und damit als Geldanlage geeignet ist oder nicht? Wir haben die wichtigsten Einflussfaktoren für Sie zusammengetragen.
Miet- und Kaufpreise: Der Standort ist entscheidend
Da eine Immobilie als Geldanlage eine ordentliche Rendite erzielen soll, sind sowohl der Kaufpreis als auch die erzielbaren Mieten entscheidend. Nur, wenn das Verhältnis zwischen diesen beiden Größen stimmt, lohnt sich das Investieren. Es gilt: Je höher die jährliche Nettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, desto mehr Rendite bringt eine Immobilie.
Einfluss auf Mietpreis und Wiederverkaufswert
Neben der Beschaffenheit einer Immobilie und der Ausstattung einer Wohnung entscheidet vor allem der Standort darüber, wie hoch die erzielbare Miete bzw. der Wert im Fall eines Verkaufs ausfällt. Für beide Größen gilt es allerdings nicht nur, einen Standort in der aktuellen Situation zu bewerten, sondern auch auf langfristige Perspektiven und Entwicklungspotenziale zu achten. Denn ein Standort kann sich schon nach wenigen Jahren deutlich attraktiver präsentieren als in der Gegenwart, wenn zum Beispiel private und öffentliche Geldgeber dort investieren. Ob dies zu erwarten ist, zeigt eine qualifizierte Standortanalyse.
Ausgangspunkt: Der Status Quo
Dabei ist der Ausgangspunkt für die Bewertung eines Standorts für eine vermietete Immobilie als Geldanlage immer zuerst der Status Quo. Denn dieser spielt eine entscheidende Rolle, wie attraktiv eine Immobilie für potenzielle Mieter ist und ob es sich lohnt, Ihr Geld zu investieren. Die Attraktivität wird dabei durch viele verschiedene Faktoren beeinflusst. Hier lässt sich zunächst in Makro- und Mikrolage unterscheiden.
Makrolage: Die große Perspektive
Bei der Standortanalyse für eine vermietete Immobilie steht zu Beginn die Frage auf dem Programm, welche Regionen bzw. welche Städte für die Geldanlage geeignet sind. Denn verschiedene Regionen und Städte bringen unterschiedliche Voraussetzungen für den Erfolg einer Investition in eine Immobilie mit sich. Dieser große Rahmen – auch Makrolage genannt – bildet die Grundlage für einen passenden Standort.
Stadt, Land, Speckgürtel – Vorteil oder Nachteil?
Die erste große Unterscheidung für die Bewertung in Sachen Standort ergibt sich daraus, ob die Immobilie im ländlichen Bereich, im Speckgürtel einer großen Stadt oder direkt in einer Metropole liegt. Grundsätzlich gelten Metropolregionen für eine Geldanlage als attraktiver im Gegensatz zu ländlichen Gebieten. Positiv sind in Metropolen und ihren Speckgürteln die hohe Nachfrage und die hohen erzielbaren Mieten. Negativ schlagen die vergleichsweise hohen Kaufpreise zu Buche. Auf dem Land stehen meist eine geringere Nachfrage sowie niedrigere Mieten einem geringeren Kaufpreis gegenüber. Wo Sie ihr Geld am besten investieren, kommt also auf das einzelne Objekt an.
Verhältnis aus Miete und Kaufpreis ist entscheidend
In diesem Zusammenhang ist auch das für den Kauf zur Verfügung stehende Budget ein Faktor, der die Auswahl der Standorte eingrenzt. Letztendlich kommt es für den Erfolg einer Geldanlage in eine Immobilie darauf an, dass Kaufpreis und Kaltmiete zueinander passen. Wenn sich bei der Berechnung Kaufpreis plus Nebenkosten geteilt durch die jährliche Nettokaltmiete ein Wert von 25 oder kleiner ergibt, rentiert es sich grundsätzlich, zu investieren. In Ballungszentren kann dank der guten Lage auch ein Wert von 30 noch akzeptiert werden. Stimmt also das Verhältnis aus Miete und Kaufpreis, spielt es eine untergeordnete Rolle, ob eine Immobilie in der Stadt oder auf dem Land liegt.
Mietspiegel und Leerstandsquote: Die unbestechlichen Zahlen der Vermietung
Welche Miete sich an einem Standort erzielen lässt, verrät ein Mietspiegel. Dieser stellt die Mieten einer Stadt bzw. einer Kommune dar. Während in Städten mit mehr als 50.000 Einwohnern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegen muss, bieten kleinere Kommunen meist einen einfachen Mietspiegel. Ist von offizieller Seite gar nichts zu finden, lassen sich für die Standortanalyse auf Immobilien- und Vergleichsportalen Hinweise auf die ortsübliche Miete finden.
Ein guter Hinweis, wie erfolgreich sich eine Wohnung vermieten lässt, gibt die Leerstandsquote eines Standorts. Bewegt sich diese auf einem niedrigen Niveau, spricht dies für eine gute Lage und damit für eine gute Chance auf eine dauerhafte Vermietung. In Regionen mit einer höheren Leerstandsquote bietet sich Mietern eine größere Auswahl und damit steigen für den einzelnen Vermieter die Risiken, dass eine Wohnung zumindest zeitweise leer steht. Deshalb vor dem Investieren hier ganz genau hinschauen.
Nachfrage: der Schlüssel zum Erfolg und was ihn beeinflusst
Eine stabile Nachfrage nach Wohnraum bildet die solide Grundlage für die erfolgreiche Vermietung einer Wohnung. Denn Risiken wie Leerstand, sinkende Mieten und vieles mehr sind in Regionen, in denen die Nachfrage das Angebot an Wohnungen übersteigt, nahezu ausgeschlossen. Die folgenden Faktoren der Makrolage beeinflussen die Nachfrage in einer Region. Hier zählen harte Fakten und fundierte Prognosen:
- Bevölkerungsentwicklung: Wächst ein Standort oder schrumpft er? Verzeichnet eine Stadt oder eine Region ein stabiles Bevölkerungswachstum, ist dies ein gutes Zeichen. Denn dann bleibt die Nachfrage nach Wohnraum nicht nur konstant, sondern steigt sogar. Ein Vorteil für jeden Immobilien-Eigentümer.
- Bautätigkeit: Neben der Nachfrage ist auch die Angebotsseite ein Thema für die Bewertung in Sachen Standort. Da aktuell der Neubau in Deutschland – vor allem in den Metropolregionen – nahezu zum Erliegen gekommen ist, kann die stetig steigende Nachfrage dort nicht durch neuen Wohnraum aufgefangen werden. Die Folge: Die Mieten steigen.
- Gesunde Wirtschaft: Stabile Wirtschaftsbedingungen rund um ein Objekt steigern die Chancen, eine Wohnung dauerhaft und zu einem guten Preis vermieten zu können. Die Risiken von Mietausfällen sinken dadurch auf ein Minimum. Geringe Arbeitslosigkeit, eine hohe Zahl an Arbeitsplätzen und gefragte Gewerbegebiete sind gute Anzeichen für eine wirtschaftlich starke Region und steigern die Chance auf eine attraktive Geldanlage.
- Kaufkraft: Regionen mit einer hohen Kaufkraft ziehen oft zahlungskräftige Mieter an, die höhere Mieten akzeptieren. Deshalb lohnt ein Blick auf die Kaufkraft im Umfeld einer Immobilie, bevor Sie Ihr Geld investieren.
- Arbeitsplätze: Menschen benötigen Arbeit, um Mieten zahlen zu können. Deshalb sollte eine Region eine niedrige Arbeitslosigkeit und steigende Arbeitsplatzzahlen aufweisen, um bei einer Vermietung maximale Vorteile zu genießen.
Mikrolage: Das lokale Umfeld
Ist die Entscheidung für eine Region und damit für eine bestimmte Makrolage getroffen, geht es ins Detail. Jetzt rückt für die Fortsetzung der Standortanalyse die Mikrolage eines Objekts in den Fokus. Diese entscheidet mit darüber, welche Zielgruppe eine Immobilie anspricht. Denn je nach Umfeld richtet sich eine Wohnung zum Beispiel eher an Familien, Singles oder ältere Menschen. Und die Zielgruppe kann entscheidend dafür sein, wo genau Sie investieren sollten.
Nachbarschaft
Ein Blick auf die Einwohnerstruktur in der Nachbarschaft der Wunschimmobilie zeigt, welcher Mieter-Typ von einer bestimmten Lage eines Objekts besonders angesprochen wird. Um hier die Vorteile und Nachteile herauszufinden, genügt es meist, einmal mit offenen Augen durch die Nachbarschaft zu spazieren.
Entfernungen zu wichtigen Orten des täglichen Lebens
Die schnelle Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, wie Supermärkten oder Einzelhandelsgeschäften, ist für alle Mieter wichtig. Ob sich dagegen eine Schule, ein Kindergarten oder ein Spielplatz in der Nähe befinden, spielt nur für Familien eine größere Rolle.
Im Gegensatz dazu ist die Nähe zu medizinischen Einrichtungen, wie Haus- und Fachärzten sowie Krankenhäusern, meist nur für ältere Mieter ein wichtiges Kriterium in Sachen Lage. Junge Menschen bzw. Singles zieht es eher in belebte Viertel mit vielen Bars und Restaurants. Darüber hinaus können Orte der Freizeitgestaltung, wie Sporteinrichtungen, Parks, Seen, Kinos, Theater und mehr, Auswahlkriterien für Mieter sein.
Verkehrsinfrastruktur als Vorteil eines Standorts
Die Welt ist mobil. Fast 20 Millionen Menschen pendeln in Deutschland täglich zwischen Wohnung und Arbeitsstätte. Deshalb ist die Erreichbarkeit einer Wohnung ein entscheidendes Kriterium für Mieter. Eine gute Anbindung an Autobahnen oder Bundesstraßen ist dementsprechend von Vorteil.
Neben dem eigenen Auto setzen immer mehr Menschen auf öffentliche Verkehrsmittel. Die Nähe einer Immobilie zu einer Bus- oder U-Bahnhaltestelle sowie zu einem Bahnhof oder einem Flughafen gewinnt für Mieter an Bedeutung. Deshalb sollte die Bewertung der Verkehrsinfrastruktur bei der Standortanalyse nicht fehlen. Hier lohnt auch ein Blick in die Zukunft: Investieren zum Beispiel private oder öffentliche Geldgeber in eine neue U-Bahnlinie kann dies einen Standort deutlich aufwerten.
Weitere Infrastruktur
Wasser, Strom, schnelles Internet – diese Faktoren zählen zu den Grundbedürfnissen von Mietern und müssen bei einem Objekt zwingend erfüllt sein. Insbesondere das schnelle Internet ist in Zeiten von Home-Office und Streaming eine unabdingbare Voraussetzung für eine gute Lage und den Erfolg einer Geldanlage in eine vermietete Immobilie. Wenn Kommunen regelmäßig in ihr Leitungsnetz investieren, ist dies ein guter Hinweis auf eine funktionierende Infrastruktur.
Umweltfaktoren: von Lärm über Sonne bis Wind und Wetter
Menschen möchten gesund leben, das gilt auch für die Wohnumgebung. Deshalb achten Mieter darauf, ob in der näheren Umgebung Quellen für Lärm, Luftverschmutzung oder andere Beeinträchtigungen bestehen. Daher ist auch dies ein relevanter Punkt bei der Bewertung der Mikrolage, und zwar, bevor Sie investieren. Zudem sollte der Schutz vor Sonne im Sommer und Kälte im Winter bei einer Wohnung passen. Für Sie als Eigentümer einer Immobilie ist außerdem wichtig, dass weitere Umweltfaktoren, wie Wind, Hochwasser usw., keine Gefahr für Ihre Immobilie darstellen.
Weiche Faktoren: Die subjektive Seite
Neben all den harten Fakten existieren bei der Auswahl des Standorts natürlich auch subjektive bzw. weiche Faktoren. Sowohl für Sie als Eigentümer als auch für Mieter muss das Gefühl bei einer Wohnung stimmen. Das Bauchgefühl sollte zwar nicht die einzige Entscheidungsgrundlage bilden, wie und wo Sie Ihr Geld investieren, aber ganz außer Acht sollte es auch nicht gelassen werden.
Das Image eines Standorts bestimmt das Bauchgefühl
Der Ruf einer Gegend bzw. eines Wohnviertels kann das Gefühl für eine Wohnung entscheidend beeinflussen. Gilt die Lage als angesagt und beliebt, erleichtert dies gewiss die Suche nach Mietern. Hat ein Wohngebiet dagegen den Ruf, ein sozialer Brennpunkt zu sein, schreckt dies Mieter eher ab. Hier sollten Sie lieber nicht investieren. Deshalb hilft es, sich vor dem Kauf über das Image des Umfelds eines Objekts genau zu informieren.
Freizeitwert – individuell verschieden
Ob ein Mieter in seiner Freizeit eher Sport und Action oder Entspannung und Erholung sucht, ist individuell verschieden. Deshalb ist der Freizeitwert, den ein bestimmter Mieter einem Standort beimisst, ein subjektiver Standortfaktor. Während dem einen ein Sportplatz oder ein Schwimmbad in der Nähe wichtig ist, bevorzugen andere Miete einen Standort mit einem Park oder einem Wald in der Umgebung. Hier ist es von Vorteil, wenn das Umfeld eines Objekts bei den Freizeiteinrichtungen eine gewisse Ausgewogenheit bietet, so dass möglichst jede Mieterklientel für sich etwas Passendes findet.
Unser Ansatz für ein Objekt in guter Lage
Für uns ist die Auswahl der Standorte für unsere Immobilien ebenso wie für unsere Kunden als deren Eigentümer und Vermieter der wichtigste Erfolgsfaktor. Deshalb beziehen wir bei der Lage unserer Immobilien sämtliche genannten Faktoren mit ein. Bevor wir investieren, gehen wir tief in die Details, um einen Standort abschließend und umfassend zu bewerten.
Dazu passen wir sowohl bei Neubauten als auch bei Sanierungen im Bestand die Ausstattung der Wohnungen an die Bedürfnisse und Wünsche aktueller sowie zukünftiger Mieter an. Zu guter Letzt legen wir großen Wert auf eine gute und partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Kommunen und anderen Behörden. Dies erhöht die Akzeptanz für unsere Immobilien vor Ort. Letzteres ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil, insbesondere in kleineren Kommunen.
Fazit: Mit einer guten Lage erfolgreich in eine Immobilie investieren
Diese Zusammenfassung zum Thema Lage einer Immobilie zeigt: Nahezu unendlich viele Einflussfaktoren bestimmen den Wert eines Standorts und damit den (Vermietungs-) Wert bzw. den Erfolg einer vermieteten Wohnung als Geldanlage. Wer mit einer starken Rendite und dauerhaft erfolgreich vermieten will, kommt um eine qualifizierte Auswahl in Sachen Standort nicht herum. Denn die Lage bestimmt, wie attraktiv ein Objekt für Mieter ist und ob es sich lohnt, zu investieren. Und je attraktiver die Wohnung, desto höhere Mieten oder Wiederverkaufswerte sind erzielbar.
Im Rahmen unseres Konzepts übernehmen wir den wichtigen, aber zeitenintensiven Part der Standortauswahl für Sie. Denn da unser Hausverwalter – die MIAG GmbH – im Rahmen unseres Konzepts der Full-Service-Immobilie die Wohnungen für mindestens zehn Jahre anmietet, verfolgen wir die gleichen Interessen wie unsere Kunden: eine maximal erfolgreiche Vermietung. Lernen Sie die weiteren Vorteile unseres Konzepts kennen und nehmen Sie gleich Kontakt zu uns auf. Einfach den folgenden Link klicken und ihr Weg zur eigenen, vermieteten Immobilie hat schon begonnen.
Ihr DFK-Team
